كشف تقرير الفحص المحدود للقوائم المالية الدورية لشركة زهراء المعادي للاستثمار والتعمير في 30 يونيو 2026، الصادر عن الجهاز المركزي للمحاسبات، عن عدد من الملاحظات والمخالفات المحاسبية والتعاقدية التي استند إليها في إبداء استنتاج متحفظ بشأن القوائم المالية للشركة عن الستة أشهر المنتهية في التاريخ نفسه، شملت تحميل مشروع مشاركة مع شركة مدينة مصر بفوائد تمويل بنحو 31.617 مليون جنيه، منها نحو 12 مليون جنيه تخص فترة سابقة، إلى جانب إدراج إيرادات بالخطأ بنحو 233.3 مليون جنيه عن المشروع نفسه.
ورصد التقرير، الصادر عن إدارة مراقبة حسابات الإسكان والتعمير بالجهاز المركزي للمحاسبات، ملاحظات أخرى تتعلق بالاعتراف بإيرادات بيع وحدات إدارية وسكنية قبل استيفاء متطلبات التسليم الفعلي، واحتساب الضرائب المؤجلة تقديريًا، وعدم كفاية مخصص الخسائر الائتمانية، فضلًا عن ملاحظات بشأن مديونيات العملاء والشيكات المستحقة، وتكاليف المرافق العامة، وتأخر سداد مستحقات تعاقدية، وعدم استلام عقود أراضٍ رغم سداد قيمتها، إلى جانب صرف بدلات حضور لأعضاء مجلس الإدارة وممثلي المال العام بصفاتهم الشخصية بالمخالفة للقانون.
فوائد تمويل بـ31.6 مليون جنيه على مشروع مشاركة مع مدينة مصر
وأوضح التقرير أن الشركة حملت مشروع المشاركة المبرم مع شركة مدينة مصر، بشأن القطعتين رقمي 94 و96 بمدينة هليوبوليس الجديدة، بفوائد تمويل بلغت نحو 31.617 مليون جنيه، من بينها نحو 12 مليون جنيه فروق فوائد تخص فترة سابقة، بالمخالفة لمعياري المحاسبة المصريين رقمي 2 و14، المتعلقين بالمخزون وتكاليف الاقتراض.
وأشار الجهاز إلى أن هذه الفوائد تستوجب تخفيض الأرباح المرحلة بقيمتها، خاصة في ضوء طلب المطور، بتاريخ 7 أبريل 2026، إنهاء عقد المشاركة والتطوير المبرم بين الطرفين بالتراضي، بسبب وجود نزاع قضائي سابق يتعلق بقطعة الأرض رقم 94 مع شركة ليوبارد، بالمخالفة للفقرة رقم 6 من البند الخامس من عقد المشاركة.
وأضاف التقرير أن هناك فروق فوائد أخرى غير مسددة بقيمة نحو 5.504 مليون جنيه، تخص الفترة من ديسمبر 2024 حتى سبتمبر 2025، لم تثبت بالقوائم المالية، كما أشار إلى عدم الإفصاح عن النزاع القضائي ضمن الإيضاحات المتممة، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 1، وما يترتب على ذلك من آثار على القوائم المالية للشركة في 30 يونيو 2026.
إدراج إيرادات بالخطأ بقيمة 233.3 مليون جنيه
ورصد التقرير إدراج إيرادات بالخطأ بنحو 233.3 مليون جنيه عن مشروع عقد المشاركة مع شركة مدينة مصر، بالمخالفة لمتطلبات معياري المحاسبة المصريين رقمي 1 الخاص بعرض القوائم المالية، و5 الخاص بالسياسات المحاسبية، فضلًا عن مخالفة شروط العقد.
وتضمنت هذه المبالغ نحو 133.3 مليون جنيه أُدرجت إيرادات تخص السنة المالية 2025، رغم أنها تمثل مبالغ سُددت في يناير 2026، وتعادل 50% من الحد الأدنى المضمون للإيراد المستحق في 23 أكتوبر 2025، كما شملت الملاحظات إدراج دفعة بقيمة 100 مليون جنيه من الحد الأدنى المضمون للإيراد، بالمخالفة للبند 2/9 من العقد، الذي يشترط تسوية هذه الدفعة عند تحقق تحصيلات إضافية.
ملاحظات على تسجيل مبيعات الوحدات الإدارية والسكنية
وفيما يتعلق بالاعتراف بالإيرادات، أشار الجهاز المركزي للمحاسبات إلى مخالفة معيار المحاسبة المصري رقم 48 الخاص بالإيراد من العقود مع العملاء، بعدما أدرجت الشركة مبيعات بقيمة نحو 144.906 مليون جنيه، تمثل نصيبها في بيع 21 وحدة إدارية بمول الشيخ زايد، استنادًا إلى التسليم الحكمي، دون وجود إخطارات للعملاء بتسليم الوحدات فعليًا في التاريخ المتوقع للتسليم.
ولفت التقرير إلى أن تكلفة هذه الوحدات قُدرت بنحو 3.383 مليون جنيه استنادًا إلى دراسة قديمة تعود إلى عام 2021، كما رصد إدراج مبيعات بقيمة نحو 6.921 مليون جنيه تخص وحدتين سكنيتين بمشروع "ذا جاردن"، رغم عدم استكمال الأعمال الإنشائية وعدم تسليم الوحدتين فعليًا للعملاء.
احتساب الضرائب المؤجلة تقديريًا
وأشار التقرير إلى أن الشركة احتسبت الضريبة المؤجلة بصورة تقديرية، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 24 الخاص بضرائب الدخل، بما له من آثار على صافي ربح الشركة.
كما أبدى الجهاز ملاحظة بشأن عدم كفاية مخصص الخسائر الائتمانية، الذي بلغ نحو 3.135 مليون جنيه، في ظل وجود مديونيات وإيرادات مستحقة على العملاء بقيمة نحو 6.967 مليون جنيه، تتعلق بأراضٍ وبلدات سكنية متوقفة عن التحصيل لأكثر من 20 عامًا، وهو ما أثر على صافي أرباح الشركة وفقًا للتقرير.
ورصد الجهاز كذلك عدم إعادة النظر بصورة دورية في الأعمار الإنتاجية والقيم التخريدية للأصول الثابتة، بالمخالفة للفقرة رقم 51 من معيار المحاسبة المصري رقم 10 الخاص بالأصول الثابتة وإهلاكاتها.
4 ملاحظات إضافية دون اعتبارها تحفظًا على القوائم المالية
وتضمن التقرير عددًا من الملاحظات التي أوردها تحت بند "مع عدم اعتبار ذلك تحفظًا"، وتتعلق بعدم الاستفادة من استثمارات في أراضٍ، وأخطاء في تصنيف الشيكات والأرصدة، وارتفاع متأخرات العملاء، وعدم كفاية المخصصات في مواجهة بعض المديونيات.
وفي هذا الإطار، أشار التقرير إلى عدم استفادة الشركة من استثمارات تبلغ نحو 10.08 مليون جنيه، تتمثل في 5 قطع أراضٍ بالشطر الثامن، مدرجة بحساب العمليات المشتركة منذ سبتمبر 2021، بسبب وجود نزاع قضائي متداول مع شركة بريميم بشأن أعمال التطوير والتنفيذ.
وأوضح أن النزاع أدى إلى تعطيل استغلال الأراضي وإلغاء المناقصة التي سبق طرحها للبناء في يوليو 2026، كما رصد التقرير عدم صحة العرض والإفصاح عن حساب شيكات أقساط مستحقة على العملاء بقيمة نحو 758.606 مليون جنيه، إذ أُدرجت ضمن حساب مديني بيع الأقساط بقائمة المركز المالي بدلًا من حساب أوراق القبض.
وأشار أيضًا إلى استمرار إدراج شيكين مستحقين لشركة مصر الجديدة بقيمة نحو 10.082 مليون جنيه ضمن حساب أقساط هليوبوليس الجديدة، بدلًا من حساب أوراق الدفع، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 1 الخاص بعرض القوائم المالية.
ومن بين الملاحظات كذلك إدراج شيكات مقدمة، مر على استحقاقها أكثر من 3 سنوات، بقيمة نحو 730 ألف جنيه ضمن حساب أوراق القبض، رغم أنها تمثل تأمين تشطيب لوحدات سُلّمت بالفعل إلى اتحاد الملاك، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 1.
ارتفاع متأخرات العملاء إلى 75.14 مليون جنيه
وكشف التقرير عن ارتفاع متأخرات العملاء في 30 يونيو 2026 إلى نحو 75.14 مليون جنيه، بزيادة قدرها 39.66 مليون جنيه، وبنسبة 112% مقارنة بمستواها في ديسمبر 2025، وفي المقابل، لم يتجاوز مخصص الخسائر الائتمانية المتوقعة نحو 21.2 مليون جنيه، وفقًا لما أورده التقرير.
وأضاف أن الأرصدة المدينة تضمنت نحو 5.166 مليون جنيه تمثل قيمة إيداعات قضائية عن أقساط عملاء أراضٍ وبلدات سكنية، من بينها نحو 5.015 مليون جنيه مرحلة من عامي 2023 و2024، دون اتخاذ إجراءات فعالة لاستردادها في ظل الدعاوى القضائية المتداولة.
قصور في نظام التكاليف وتحديد نصيب كل شطر من المرافق العامة
ورصد الجهاز قصورًا في نظام التكاليف لدى الشركة، يتمثل في عدم تحديد نصيب كل شطر بدقة من التكاليف، وأوضح التقرير أن التكلفة التقديرية، شاملة التزامات المرافق العامة بمنطقة زهراء المعادي، بلغت نحو 230.445 مليون جنيه، وفقًا لدراسة مؤرخة في 1 يناير 2023، في حين بلغت التكاليف الفعلية المرحلة نحو 184.778 مليون جنيه، وهي تكاليف مُرحّلة من العام السابق وتمت رسملتها عن أشطر جرى تسليمها، دون بيان أثر ذلك على تكلفة المبيعات.
تأخر برايت سيتي في سداد 28.32 مليون جنيه
وأشار التقرير إلى تأخر شركة برايت سيتي، المطور للمشروع، في سداد نحو 28.320 مليون جنيه، تمثل قيمة الدفعة المستحقة في 1 أكتوبر 2025 عن السنة الثانية من الحد الأدنى المضمون للإيراد، وأوضح أن التأخر جاء في مخالفة لملحق عقد المشاركة المؤرخ 8 يوليو 2024، بسبب عدم استخراج تراخيص البناء.
وتضمنت الملاحظات عدم استلام الشركة عقد شراء أرض سفنكس، البالغة مساحتها 60 فدانًا، بتكلفة نحو 958.146 مليون جنيه، والمشتراة من هيئة المجتمعات العمرانية، رغم سداد قيمتها في 28 ديسمبر 2025، كما أشار التقرير إلى عدم استلام العقد الموثق لأرض الشيخ زايد، البالغة مساحتها 76.25 فدان، بتكلفة نحو 599.2 مليون جنيه، رغم سداد كامل الأقساط في مارس 2018.
وحدات غير مباعة وتأخر استكمال تشطيبات مول الشيخ زايد
ورصد التقرير وجود وحدات غير مباعة بمشروع باتيو زهراء بمدينة الشيخ زايد، تشمل 5 فيلات، من بينها فيلتان محل نزاع قضائي، إلى جانب 100 محل تجاري ومكتب إداري بمول الشيخ زايد.
وأشار كذلك إلى عدم استكمال شركة بريميرا، المطور للمشروع، أعمال تشطيب المول التجاري، رغم انتهاء مدة تنفيذ الأعمال منذ عام 2019، وهو ما أثر على تعظيم إيرادات الشركة.
واختتم الجهاز المركزي للمحاسبات ملاحظاته بالإشارة إلى صرف بدلات حضور لأعضاء مجلس إدارة الشركة وممثلي المال العام بصفاتهم الشخصية، بالمخالفة للقانون رقم 85 لسنة 1983.
ورصد التقرير، الصادر عن إدارة مراقبة حسابات الإسكان والتعمير بالجهاز المركزي للمحاسبات، ملاحظات أخرى تتعلق بالاعتراف بإيرادات بيع وحدات إدارية وسكنية قبل استيفاء متطلبات التسليم الفعلي، واحتساب الضرائب المؤجلة تقديريًا، وعدم كفاية مخصص الخسائر الائتمانية، فضلًا عن ملاحظات بشأن مديونيات العملاء والشيكات المستحقة، وتكاليف المرافق العامة، وتأخر سداد مستحقات تعاقدية، وعدم استلام عقود أراضٍ رغم سداد قيمتها، إلى جانب صرف بدلات حضور لأعضاء مجلس الإدارة وممثلي المال العام بصفاتهم الشخصية بالمخالفة للقانون.
فوائد تمويل بـ31.6 مليون جنيه على مشروع مشاركة مع مدينة مصر
وأوضح التقرير أن الشركة حملت مشروع المشاركة المبرم مع شركة مدينة مصر، بشأن القطعتين رقمي 94 و96 بمدينة هليوبوليس الجديدة، بفوائد تمويل بلغت نحو 31.617 مليون جنيه، من بينها نحو 12 مليون جنيه فروق فوائد تخص فترة سابقة، بالمخالفة لمعياري المحاسبة المصريين رقمي 2 و14، المتعلقين بالمخزون وتكاليف الاقتراض.
وأشار الجهاز إلى أن هذه الفوائد تستوجب تخفيض الأرباح المرحلة بقيمتها، خاصة في ضوء طلب المطور، بتاريخ 7 أبريل 2026، إنهاء عقد المشاركة والتطوير المبرم بين الطرفين بالتراضي، بسبب وجود نزاع قضائي سابق يتعلق بقطعة الأرض رقم 94 مع شركة ليوبارد، بالمخالفة للفقرة رقم 6 من البند الخامس من عقد المشاركة.
وأضاف التقرير أن هناك فروق فوائد أخرى غير مسددة بقيمة نحو 5.504 مليون جنيه، تخص الفترة من ديسمبر 2024 حتى سبتمبر 2025، لم تثبت بالقوائم المالية، كما أشار إلى عدم الإفصاح عن النزاع القضائي ضمن الإيضاحات المتممة، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 1، وما يترتب على ذلك من آثار على القوائم المالية للشركة في 30 يونيو 2026.
إدراج إيرادات بالخطأ بقيمة 233.3 مليون جنيه
ورصد التقرير إدراج إيرادات بالخطأ بنحو 233.3 مليون جنيه عن مشروع عقد المشاركة مع شركة مدينة مصر، بالمخالفة لمتطلبات معياري المحاسبة المصريين رقمي 1 الخاص بعرض القوائم المالية، و5 الخاص بالسياسات المحاسبية، فضلًا عن مخالفة شروط العقد.
وتضمنت هذه المبالغ نحو 133.3 مليون جنيه أُدرجت إيرادات تخص السنة المالية 2025، رغم أنها تمثل مبالغ سُددت في يناير 2026، وتعادل 50% من الحد الأدنى المضمون للإيراد المستحق في 23 أكتوبر 2025، كما شملت الملاحظات إدراج دفعة بقيمة 100 مليون جنيه من الحد الأدنى المضمون للإيراد، بالمخالفة للبند 2/9 من العقد، الذي يشترط تسوية هذه الدفعة عند تحقق تحصيلات إضافية.
ملاحظات على تسجيل مبيعات الوحدات الإدارية والسكنية
وفيما يتعلق بالاعتراف بالإيرادات، أشار الجهاز المركزي للمحاسبات إلى مخالفة معيار المحاسبة المصري رقم 48 الخاص بالإيراد من العقود مع العملاء، بعدما أدرجت الشركة مبيعات بقيمة نحو 144.906 مليون جنيه، تمثل نصيبها في بيع 21 وحدة إدارية بمول الشيخ زايد، استنادًا إلى التسليم الحكمي، دون وجود إخطارات للعملاء بتسليم الوحدات فعليًا في التاريخ المتوقع للتسليم.
ولفت التقرير إلى أن تكلفة هذه الوحدات قُدرت بنحو 3.383 مليون جنيه استنادًا إلى دراسة قديمة تعود إلى عام 2021، كما رصد إدراج مبيعات بقيمة نحو 6.921 مليون جنيه تخص وحدتين سكنيتين بمشروع "ذا جاردن"، رغم عدم استكمال الأعمال الإنشائية وعدم تسليم الوحدتين فعليًا للعملاء.
احتساب الضرائب المؤجلة تقديريًا
وأشار التقرير إلى أن الشركة احتسبت الضريبة المؤجلة بصورة تقديرية، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 24 الخاص بضرائب الدخل، بما له من آثار على صافي ربح الشركة.
كما أبدى الجهاز ملاحظة بشأن عدم كفاية مخصص الخسائر الائتمانية، الذي بلغ نحو 3.135 مليون جنيه، في ظل وجود مديونيات وإيرادات مستحقة على العملاء بقيمة نحو 6.967 مليون جنيه، تتعلق بأراضٍ وبلدات سكنية متوقفة عن التحصيل لأكثر من 20 عامًا، وهو ما أثر على صافي أرباح الشركة وفقًا للتقرير.
ورصد الجهاز كذلك عدم إعادة النظر بصورة دورية في الأعمار الإنتاجية والقيم التخريدية للأصول الثابتة، بالمخالفة للفقرة رقم 51 من معيار المحاسبة المصري رقم 10 الخاص بالأصول الثابتة وإهلاكاتها.
4 ملاحظات إضافية دون اعتبارها تحفظًا على القوائم المالية
وتضمن التقرير عددًا من الملاحظات التي أوردها تحت بند "مع عدم اعتبار ذلك تحفظًا"، وتتعلق بعدم الاستفادة من استثمارات في أراضٍ، وأخطاء في تصنيف الشيكات والأرصدة، وارتفاع متأخرات العملاء، وعدم كفاية المخصصات في مواجهة بعض المديونيات.
وفي هذا الإطار، أشار التقرير إلى عدم استفادة الشركة من استثمارات تبلغ نحو 10.08 مليون جنيه، تتمثل في 5 قطع أراضٍ بالشطر الثامن، مدرجة بحساب العمليات المشتركة منذ سبتمبر 2021، بسبب وجود نزاع قضائي متداول مع شركة بريميم بشأن أعمال التطوير والتنفيذ.
وأوضح أن النزاع أدى إلى تعطيل استغلال الأراضي وإلغاء المناقصة التي سبق طرحها للبناء في يوليو 2026، كما رصد التقرير عدم صحة العرض والإفصاح عن حساب شيكات أقساط مستحقة على العملاء بقيمة نحو 758.606 مليون جنيه، إذ أُدرجت ضمن حساب مديني بيع الأقساط بقائمة المركز المالي بدلًا من حساب أوراق القبض.
وأشار أيضًا إلى استمرار إدراج شيكين مستحقين لشركة مصر الجديدة بقيمة نحو 10.082 مليون جنيه ضمن حساب أقساط هليوبوليس الجديدة، بدلًا من حساب أوراق الدفع، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 1 الخاص بعرض القوائم المالية.
ومن بين الملاحظات كذلك إدراج شيكات مقدمة، مر على استحقاقها أكثر من 3 سنوات، بقيمة نحو 730 ألف جنيه ضمن حساب أوراق القبض، رغم أنها تمثل تأمين تشطيب لوحدات سُلّمت بالفعل إلى اتحاد الملاك، بالمخالفة لمعيار المحاسبة المصري رقم 1.
ارتفاع متأخرات العملاء إلى 75.14 مليون جنيه
وكشف التقرير عن ارتفاع متأخرات العملاء في 30 يونيو 2026 إلى نحو 75.14 مليون جنيه، بزيادة قدرها 39.66 مليون جنيه، وبنسبة 112% مقارنة بمستواها في ديسمبر 2025، وفي المقابل، لم يتجاوز مخصص الخسائر الائتمانية المتوقعة نحو 21.2 مليون جنيه، وفقًا لما أورده التقرير.
وأضاف أن الأرصدة المدينة تضمنت نحو 5.166 مليون جنيه تمثل قيمة إيداعات قضائية عن أقساط عملاء أراضٍ وبلدات سكنية، من بينها نحو 5.015 مليون جنيه مرحلة من عامي 2023 و2024، دون اتخاذ إجراءات فعالة لاستردادها في ظل الدعاوى القضائية المتداولة.
قصور في نظام التكاليف وتحديد نصيب كل شطر من المرافق العامة
ورصد الجهاز قصورًا في نظام التكاليف لدى الشركة، يتمثل في عدم تحديد نصيب كل شطر بدقة من التكاليف، وأوضح التقرير أن التكلفة التقديرية، شاملة التزامات المرافق العامة بمنطقة زهراء المعادي، بلغت نحو 230.445 مليون جنيه، وفقًا لدراسة مؤرخة في 1 يناير 2023، في حين بلغت التكاليف الفعلية المرحلة نحو 184.778 مليون جنيه، وهي تكاليف مُرحّلة من العام السابق وتمت رسملتها عن أشطر جرى تسليمها، دون بيان أثر ذلك على تكلفة المبيعات.
تأخر برايت سيتي في سداد 28.32 مليون جنيه
وأشار التقرير إلى تأخر شركة برايت سيتي، المطور للمشروع، في سداد نحو 28.320 مليون جنيه، تمثل قيمة الدفعة المستحقة في 1 أكتوبر 2025 عن السنة الثانية من الحد الأدنى المضمون للإيراد، وأوضح أن التأخر جاء في مخالفة لملحق عقد المشاركة المؤرخ 8 يوليو 2024، بسبب عدم استخراج تراخيص البناء.
وتضمنت الملاحظات عدم استلام الشركة عقد شراء أرض سفنكس، البالغة مساحتها 60 فدانًا، بتكلفة نحو 958.146 مليون جنيه، والمشتراة من هيئة المجتمعات العمرانية، رغم سداد قيمتها في 28 ديسمبر 2025، كما أشار التقرير إلى عدم استلام العقد الموثق لأرض الشيخ زايد، البالغة مساحتها 76.25 فدان، بتكلفة نحو 599.2 مليون جنيه، رغم سداد كامل الأقساط في مارس 2018.
وحدات غير مباعة وتأخر استكمال تشطيبات مول الشيخ زايد
ورصد التقرير وجود وحدات غير مباعة بمشروع باتيو زهراء بمدينة الشيخ زايد، تشمل 5 فيلات، من بينها فيلتان محل نزاع قضائي، إلى جانب 100 محل تجاري ومكتب إداري بمول الشيخ زايد.
وأشار كذلك إلى عدم استكمال شركة بريميرا، المطور للمشروع، أعمال تشطيب المول التجاري، رغم انتهاء مدة تنفيذ الأعمال منذ عام 2019، وهو ما أثر على تعظيم إيرادات الشركة.
واختتم الجهاز المركزي للمحاسبات ملاحظاته بالإشارة إلى صرف بدلات حضور لأعضاء مجلس إدارة الشركة وممثلي المال العام بصفاتهم الشخصية، بالمخالفة للقانون رقم 85 لسنة 1983.
